La réalité est que le bâtiment apporte aux occupants et aux gestionnaires de plus en plus de services mais avec des interopérabilités fortement limitées. De par les protocoles de communication propriétaires utilisés par certains ou par le manque d’API pour assurer une interconnexion, la vue 360° tant espérée des bâtiments n’est aujourd’hui qu’un lointain mirage.
Les défis des directions immobilières
L’enjeu principal des directions immobilières ? Réduire le coût d’exploitation du bâtiment tout en proposant de nouveaux services.
Des nouveaux services à la fois pour les collaborateurs avec des fournisseurs offrant des solutions pour améliorer la qualité de vie au travail (bien être, relevée et maitrise de la température ambiante, de la qualité de l’air, de la luminosité, du bruit), mais aussi des services liés au bâtiment (gestion des espaces, smart parking, remontés des consommations, conciergerie 2.0, etc.).
Du côté des services proposés aux gestionnaires du bâtiment, les offres ciblent entres autre l’amélioration de l’efficacité énergétique du bâtiment (1er poste d’émission de CO2 selon l’étude Bilan Carbone menée par l’ADEME), le taux d’occupation des espaces (un bureau attitré est occupé 50% de son temps selon l’ étude « L’environnement de travail pour transformer l’entreprise » menée par l’ARSEG), la sécurité des occupants ou encore la maintenance (propreté, maintenance prédictive,…).
Ces solutions génèrent des données mais fonctionnent en silos. Ainsi, l’atteinte des réglementations légales (RT2020) ou encore des certifications / labels, de type HQE, Osmoz ou Well, en devient difficile. Par ailleurs, sachant que le coût global d’un bâtiment sur 30 ans est porté à 75% par sa phase d’exploitation (25% par sa phase de BUILD selon developpement-durable.gouv.fr/), il y a de forts enjeux pour maitriser au mieux les services offerts par le bâtiment et ainsi en réduire sa facture.
Corréler les usages aux données pertinentes
Un bâtiment génère de la donnée au travers de tous les services qu’il propose (0,5% de cette donnée est aujourd’hui réellement utilisée – source blog DeltaDore). On parle même de 4ème flux dans un bâtiment après l’électricité, l’eau et le gaz. L’objectif n’est pas de collecter toutes les données possibles et d’espérer ensuite d’en sortir des informations utiles (dans les projets big data cela tend vers le « garbage in, garbage out »), mais d’identifier les services que l’on souhaite proposer et de structurer les données pour les fournir. Par ce biais, il sera alors possible d’estimer le besoin d’ajouter des capteurs additionnels ou de simplement récupérer les données déjà présentes dans l’entreprise (et donc de limiter l’investissement digital).
Les réflexions à mener autour des données ont indéniablement un impact sur l’architecture du bâtiment, son infrastructure et les technologies utilisées. Les conclusions de ces études n’auront pas les mêmes apports si elles sont menées en amont ou en aval du cycle de vie du bâtiment. En amont, c’est-à-dire avant la création du consortium bâtiment (architecte, BTPiste, GTBiste, etc.), il sera alors possible de lever les problématiques liées aux manques d’interopérabilité des technologies et de définir des espaces capables de répondre aux besoins de structuration des données. En aval, soit après la création du consortium, les possibilités offertes par la technologie risquent d’être contraintes par le choix des fournisseurs et de l’infrastructure du bâtiment (une non-interopérabilité des technologies impactent plus le coût final du projet).
Pérenniser la collecte et l’utilisation des données dans le temps
Les 6 étapes du voyage de la donnée permettent de transformer les données en information, les informations en connaissance et les connaissances en décisions intelligentes pour améliorer le pilotage du bâtiment :
1. La collecte : en identifiant les sources des données (hard data ou soft data) dans le respect du cadre légal
2. Le transport : en utilisant une infrastructure adéquate (filaire, sans fil, évolutive, ouverte, …)
3. Le stockage et le traitement : en centralisant les données dans des serveurs flexibles (Building Operating System, hyperviseur, data lake)
4. L’analyse : en « crunchant » les données pour en sortir des KPIs pertinents (interface de data visualisation, hyperviseur)
5. Le partage : en diffusant et démocratisant les informations pour l’ensemble des directions de l’entreprise afin que chacun puisse en tirer des actions
6. La sécurisation : en protégeant les données qui transitent pour éviter une fuite d’information non maitrisée
Enfin, l’accompagnement des métiers de l’immobilier (direction immobilière, facility manager) à l’utilisation de ces données pour proposer de nouveaux services restera le point crucial pour assurer une utilité pérenne.
« Le secteur de l’immobilier a de belles perspectives devant lui. Pour passer d’une tour de Babel moderne à un bâtiment interopérable, sa transformation nécessite d’agir sur toute la chaine de valeur et sur tous les secteurs du bâtiment. En réalisant cette transformation (nouvelle infrastructure, nouvelle architecture et ainsi nouveaux services et ROI) et en prévoyant bien en amont de collecter les données prêtes à être exploitées, il sera alors possible de rendre ces immeubles enfin intelligents et de créer un pilotage automatique des services pour développer une réelle dimension « smart building ».
Manager chez Orange Consulting, j’accompagne les entreprises de tout secteur dans le cadrage et la mise en place de leurs projets innovants en particulier dans le domaine du Smartbuilding. Je tire parti de mes expertises passées en Data et Digital Workplace pour la mettre au service de nos clients dans le choix de leurs ambitions digitales.
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/jonathan-strauss-kahn-b4b30844/